Leistungen

In Kürze:

• ausführlichste Form der Immobilienbewertung (etwa 40 bis 50 Seiten)

• sichere, unparteiische und gerichtsfeste Einschätzung des Immobilienwertes

• anerkannt bei Institutionen, Behörden und Gerichten

• bei privatrechtlichen Auseinandersetzungen oder öffentlichen, gerichtlichen Verfahren

• bei Kauf- und Verkaufsabsichten

• bei Erbauseinandersetzungen

• bei Scheidungen

• bei Vermögensaufteilungen und Übertragungen (Schenkungen)

• Verkehrswertermittlung im steuerlichen Kontext

Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Das Verkehrswertgutachten ist mit einem Umfang von etwa 40 bis 50 Seiten die ausführlichste Form der Immobilienbewertung und hat in Deutschland eine besondere Stellung, da es von den meisten Institutionen, Behörden und Gerichten allein anerkannt wird.

Auf Grundlage von § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und unter Anwendung der in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) niedergeschriebenen Verfahren erfolgt eine unparteiische Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) Ihrer Immobilie. Die Wertermittlungsverfahren können je nach Objektart und Datenlage einzeln oder in Kombination zum Einsatz kommen.

Die in einem ersten Schritt erstellte ausführliche Dokumentation der Immobilie wird durch detaillierte Beschreibungen und Anlagen sinnvoll ergänzt. Nach einer Recherche in öffentlichen Registern nach wertrelevanten Inhalten werden diese analysiert und ausgewertet (Grundbuch, Baulastenverzeichnis, abgabenrechtliche Situation, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan u. a.). Diesem Schritt kann sich eine Auswertung und Berücksichtigung der vorhandenen Mietverträge anschließen.

Nach Fertigstellung des Gutachtens erfolgt eine sachliche Erläuterung aller Vor- und Nachteile der Immobilie (Risikobeurteilung) nebst einer Erläuterung etwaiger Sanierungsarbeiten mit Kostenschätzung.

Enthalten sind neben einer transparenten Begründung der zugrunde liegenden Wertansätze auch die Kommentare zu den Datenquellen. Damit das Verkehrswertgutachten in seinen Formulierungen und Schlussfolgerungen auch für den Laien verständlich und für den Fachmann überprüfbar ist, werden alle Fachbegriffe im Detail erklärt.

Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?

Ein Verkehrswertgutachten wird bei privatrechtlichen Auseinandersetzungen (Scheidung, Erbschaft etc.) und bei öffentlichen, gerichtlichen Verfahren (Enteignung, Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer u. a.) benötigt.

Es wird immer dann beauftragt, wenn Eigentümer, Käufer, Erben, Kreditinstitute oder andere Beteiligte eine ausführlich dokumentierte, begründete und transparente Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie benötigen, die auch vor Gericht verwendet werden kann.

Besonders empfehlenswert ist ein Verkehrswertgutachten auch dann, wenn Sie den Verkehrswert einer Immobilie wissen möchten, für deren Wertermittlung wichtige Details auf keinen Fall außer Acht gelassen werden dürfen (z. B. Rechte und Belastungen).

Eine Erstellung von Mietwertgutachten kommt grundsätzlich sowohl für Wohnraum als auch für Gewerberaum infrage, insbesondere

• zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens

• zur Begründung einer Mietminderung

• bei Nutzungsentschädigungen

• im steuerlichen Kontext

Als Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LS) - DIN EN ISO/IEC 17024 beraten wir demnach Privatpersonen, Unternehmer und Freiberufler hinsichtlich der angemessenen Miethöhe. Dazu recherchieren wir im jeweiligen Teilmarkt und dokumentieren in einem Mietwertgutachten die marktübliche Miete.

In Kürze:

• verkürzte Form der Immobilienbewertung (etwa 10 bis 20 Seiten)

• keine gerichtsfeste Einschätzung des Immobilienwertes

• bei Kauf- und Verkaufsabsichten

Was ist eine Wertermittlung?

Von einem Verkehrswertgutachten abzugrenzen ist die sogenannte Wertermittlung, die oft sprachlich im Geschäftsverkehr mit Gutachten vermengt wird. Im Gegensatz zu einem Gutachten kann sich eine Wertermittlung mit etwa 10 bis 20 Seiten Umfang auf die Kernpunkte der Beurteilung konzentrieren und muss nicht Befund und Zustandekommen der Ergebnisse genau dokumentieren. Man kann sich bei einer Wertermittlung – in mündlicher oder schriftlicher Aussage – auf bereits vorliegende Untersuchungen beziehen, ohne diese im Detail prüfen zu müssen. Allerdings besitzt sie keine rechtliche Substanz gegenüber Dritten.

Berücksichtigt und überprüft wird hierbei zwar die bauplanungs- und beitragsrechtliche Situation (z. B. der Bebauungsplan). Auskünfte aus weiteren öffentlichen Registern (z. B. Denkmalschutz, Altlastenkataster) werden jedoch nicht eingeholt und sind somit kein Bestandteil der Wertermittlung.

Wann macht eine Wertermittlung Sinn?

Wenn Sie wissen möchten, welchen Wert Ihre Immobilie besitzt, welchen Marktpreis Sie derzeit bei Verkauf erzielen können oder generell von einem Gutachter eine belastbare, schriftliche Bewertung, zum Beispiel als Grundlage für Verkaufsargumentationen gegenüber Interessenten, benötigen, dann ist die Wertermittlung die richtige Variante für Ihre Immobilienbewertung.

Manchmal geht es nicht um den Verkehrswert einer Immobilie, sondern um eingetragene Rechte und Belastungen. Wie wirkt sich beispielsweise ein Nießbrauchrecht, ein Wegerecht oder ein Wohnrecht auf den Wert einer Immobilie aus? In anderen Fällen wiederum geht es nicht um die Auswirkung auf den Immobilienwert, sondern um den Wert des Rechts selbst und hier können sich beide Werte deutlich voneinander unterscheiden. Bei der richtigen Ermittlung der Werte ist Fachwissen und Fingerspitzengefühl gefragt.

Ein Auszug an Rechten und Belastungen:

• Erbbaurecht

• Wohnrecht

• Leitungsrecht

• Nießbrauchrecht

• Wegerecht

• Überbau

• Leibgeding (Altenteil)

• Baulast

• Immobilienverrentung

Damit ein Gutachten anerkannt wird, muss es bestimmte gesetzliche Anforderungen erfüllen. Dies ist jedoch nicht immer der Fall, da freie Gutachter daran nicht gebunden sind und auch weniger leisten können. Sie haben bereits ein Gutachten erstellen lassen und haben Zweifel an dessen Richtigkeit oder Vollständigkeit? Vielleicht liegt sogar ein "Gefälligkeitsgutachten" vor? Vor allem, wenn von falschen Tatsachen ausgegangen wird oder wenn aus dem Befund falsche Schlüsse gezogen werden, ist ein Gutachten mangelhaft.

Als zertifizierte Sachverständige unterstützen wir Sie gerne bei der Beurteilung und prüfen fremde Gutachten auf Plausibilität und Richtigkeit. Dabei geht es um eine kritische und effiziente Analyse des bestehenden Gutachtens. Wir helfen Ihnen, das Gutachten nachzuvollziehen, zeigen Ihnen Fehler und Schwächen des Gutachtens auf und informieren Sie, welches Ergebnis sich bei einer anderen Beurteilung des Sachverhalts ergeben hätte.

Vor allem bei komplexen Sachverhalten oder bei Unklarheiten erhält ein Gutachten, das von einem neutralen Dritten eingehend geprüft wurde, mehr Gewicht.

In Verträgen, Exposés und Betriebskostenabrechnungen sind Flächenangaben häufig nicht vorhanden, sehr ungenau oder fehlerhaft. Dahinter steckt meist keine böse Absicht, jedoch wissen die meisten Eigentümer (und auch Makler) selbst nicht, wie sie bestimmte Flächen berechnen und einbeziehen sollen. Denn es bestehen unterschiedliche Verordnungen und Normen zur Ermittlung von Flächen.

Zunächst muss herausgefunden werden, nach welcher Vorschrift die Fläche ermittelt wurde, ob diese Vorschrift noch gültig ist und wie die angegebene Fläche ermittelt wurde. Wir messen die Immobilie vor Ort auf, soweit dies gefahrlos möglich ist, und fassen die Ergebnisse für Sie in einem Bericht zusammen.

Neben der klassischen Gutachtertätigkeit kommen vor allem Privatpersonen häufig auch mit Fragen auf uns zu, die nicht zu unserer Kernkompetenz gehören, mit denen wir als Sachverständige aber ebenfalls häufig zu tun haben:

• Immobilienberatung / Kaufberatung

• Risiko- und Standortanalysen Als „Eingeborene“ kennen wir die Lagen in der Metropolregion Rhein-Neckar seit vielen Jahrzehnten und wissen, wo sich welche Investition lohnt, welche Lagen hervorragende Entwicklungsmöglichkeiten bieten und wovor man eher Abstand nehmen sollte. Gerne unterstützen wir Sie bei Ihren Immobilienfragen mit unserem Wissen.
  

• Erstellung von Investitionsrechnungen Wir begleiten Sie beim Kauf von eigengenutzten Immobilien und Immobilien zur Kapitalanlage. Auf unser Wissen und unsere Erfahrung können Sie in allen Phasen Ihrer Investitionsvorhaben zurückgreifen. Dabei bilden wir die Wirtschaftlichkeit Ihres Immobilienkaufs durch eine Investitionsrechnung ab, in der alle relevanten Zahlungsströme beurteilt werden.
  

• Beschaffung von Unterlagen Wenn Sie eine Immobilie selbst verkaufen möchten, müssen Sie sich um die Beschaffung einiger Unterlagen kümmern. Die meisten Kaufinteressenten müssen den Kaufpreis zumindest teilweise finanzieren. Dabei geht es viel schneller, wenn Sie für die Bank des potenziellen Käufers alle Unterlagen vorbereitet haben. Im Rahmen der Gutachtenerstattung sind wir es gewohnt und wissen, wo wir Informationen zum Grundstück und den Gebäuden erhalten. Gerne unterstützen wir Sie bei der Unterlagenbeschaffung, denn je schneller die Unterlagen da sind und die Finanzierung beim Käufer steht, umso schneller kommen Sie an Ihr Geld.